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自古浓情留不借宿，唯有套路才能俘获人心。卖房

日前，东直世纪城刚刚发布一则网红房源，接跳挂牌首层洋房，涨至面积约234平米 ，不万报价1200万（折合单价50011），卖房瞬间传遍了互联网。东直

我以为这只是接跳普通投资者的甩卖。 结果
，涨至上演了一出“房东坑中介、不万坑客户”的卖房精彩大戏 。

事情是东直这样的：上周末，这套售价“恐怖”的接跳房屋像超级病毒一样在各个社交平台上快速传播
。

很快，涨至在强大的广告效应下 ，几十组顾客争相前来查校验产品。

按照原剧本
，这应该是一场靠手速抢房屋的战斗。 但没想到 ，却变成了现场“招标会” 。 如果房产不卖1200万，房东直接跳到1500万 。

一时间，经纪人和客户面面相觑
，纷纷抱怨。

在当前的市场调整期
，这样的“挂卖”计划自然会导致不愉悦的结局。

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但我们确实不能责怪买家蜂拥而至 。 毕竟 ，每个人都有一颗“捡漏”的心。

从某些方面来会谈 ，这栋房屋“真的很便宜”。

比如
 ，君品近期出售了一套一楼小户型，单价约5.5万元。 观品一楼 ，面积较大的公寓更值钱
，而且位置也比较中心，报价为5.1万元 ，颇具诱惑力。

根据参考社区中已落成的房屋列表  ，溢价率也“低”。

此前 ，我综合了很多业内人士的意见 ，认为冠品的二手价格应该和大诚品户型基本一致 ，普通楼层在8万元到9万元之间 。

与新房售价相比 ，平均溢价预计在70%左右。

上周
，有传言称一套190平米的二楼公寓被售出。 新价3.6万元 ，成交价刚出6万元，溢价约66.7%。

至于一楼的这套房屋 ，新房单价3.47万
，挂牌价5.1万
。 溢价低于50%
。

按照66%左右的正常溢价率计算，这套房屋比较合理的成交价应该在5.6万左右（也就是总价1300万）。 换句话会谈，51,000 低于市场预期 。

但毕竟是一楼 。 价格虽然低 ，但也不是低得夸张 。

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所以，很多人蜂拥而入很正常，卖不到1500万就更正常了 。

毕竟按照这个总价来计算 ，单价是六万四千。 除去可能包含的停车位 ，溢价依然轻快超过70%，这比高层的溢价还要夸张。

不过 ，据会谈房东在中介平台上的正式挂牌价在1500万以上。

按照这个价格，估计不会有很多顾客来店里。 如果此时你是房东，你会如何想计划打破这种局面呢 ？

一个计划是把价格从50万降到50万一点点卖挂平台
，直到有顾客为止。

另一种计划就是所见即所得卖挂平台 
，一口气降价300万
，制图超低价的广告效应，一下子吸引大批感兴趣的客户 ，然后现场竞价价高者
。

这种做法有点像杭州很多商业地产拍卖，给出估价35%（甚至1元）的超低起拍价
，吸引了大量参与者 。

因为往往有“拥穿着者”支撑底线
，所以捡漏基本上是不可能的。 相反，有可能一冲动就高价买入 。

这位房东干脆将网上拍卖变成了现场拍卖 。

这些商业拍卖的老计划现在正逐渐为大家所熟知 。 再加上市场的下滑趋势  ，今年以来它们基本上已经无法使用了
。 以超高价格大捷拍卖的例子很少。

至于这套饰品，我觉得现场加价50万到100万是有可能的 ，但房东的野心显然不止于此
。

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有人可能会问
：真的有那么多人愿意借宿一楼吗
 ？

以这栋供牵念的房屋为例。 虽然是奥体核心大户型的最低门槛，但首层采光差 、私密性差
、面向小区出入口也是客观事实 。

但没有卖不掉的房屋，只有卖不掉的价格
。

相信只要价格合适，一楼自借宿的也会不少
。 虽然一楼阳光不足，私密性较差 ，电梯大堂噪音干扰也很大，但借宿奥运大屋的低门槛对于没有太多生活条件的人来会谈还是很有诱惑力的。钱
。

但一天聚集几十组，似乎也太夸张了
。 显然  ，不少投资者也参与其中  。

有投机者算了一下，银行对这套房产的评估价是1900万。 如果真的1200万买的话
，就可以按照估价网上签约，基本上不用付首付。

参考4.1%左右的房贷利率 ，每月还款减去每月租金（2万-3万）后实际每年持有成本并不高。

从财务角度来校验，这是一笔不错的交易  。

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现在我明白为什么很多红房屋选房的时候 ，一楼二楼是最先被抢的吧？

当然 ，他们并不是社会地位最高的人 ，只是碰巧很穷 。 但很多人都是抱着赚钱的目的而来的
。 有经验的人都知道 ，一楼和二楼是最好的短期目标。

交割后
，二手溢价率明显差不多，但一楼和二楼就会裸露“暴跌的感觉”的眼球效应。

此外 ，整个小区一、二层单位仅有少数，但中高层单位较多。 因此
 ，在相同价位段，一二层竞品较少，但中高层楼盘竞争激烈 。

结果是 ，在相同的感谢率下 ，一楼和二楼总是卖得更快，流动性也更好。

比如观品，整个小区一楼只有4套 
，真是“稀缺中的稀缺”。 房东甚至有一定的定价权，基本上没有邻居的挂牌价会更低
。

当然
，这种计划只适合高热度的超红盘。

如果是粉色盘或者普通盘 ，那么在一楼或者二楼买可能就是找死
。 价格将一落千丈，没有人会再校验一眼。

借宿在奥体红板一二楼，丢失了舒适，却赢得了面子。 借宿在普通公寓的一楼 、二楼，不仅牺牲了舒适度，而且还弥补不了任何面子上的损失 。